上半年楼市很疯狂：信贷7万亿！205个！

[摘要]今年房地产市场的确很疯狂。

今年房地产市场的确很疯狂。从今年2月份开始，政策对于信贷的态度就转变得比较宽松，一改过去几年严格的信贷政策。近日有报告指出，预计6月信贷增量将达到1.2万亿-1.3万亿元，而整个上半年信贷规模将达到7.53万亿元。而与疯狂的信贷相对应，就是今年的频生。有专家甚至提出，今年是“年”。截至现时，仅仅6个月时间，就已经诞生了205宗超过10似元高总价的交易，而超过30亿元的达到51块。分析指出，以“高总价、高单价、高溢价率”为代表的三高地块普遍出现在一、二线城市中，并持续刺激该地区房地产市场。就目前来看，地价超过房价已经从一线城市逐步蔓延到二线城市。

仅第一季度房贷增加1万亿

中金固收团队发布的报告显示，预计6月旧口径贷款增量可能达到1.2万亿-1.3万亿元，新口径贷款可能在1.3万亿-1.4万亿元。从已公布的数据来看，4月新增贷款5556亿元，5月新增贷款9855亿元，相比今年前3个月的2.5万亿元、7266亿元、1.37万亿元，人民币新增贷款的规模波动已明显减小。不过，如果按照中金预测的6月新增信贷规模1.4万亿元来算，上半年新增信贷规模将达到7.53万亿元。

数据显示，5月份新增信贷9855亿元，环比多增4299亿元。按照近年的经验，市场普遍预计，今年6月份新增信贷将超万亿。

兴业银行首席经济学家鲁政委预测，6月份新增贷款可能反弹至11000亿元。“受季末冲规模影响，近年6月份贷款一般高于5月份;考虑到6月份地方债置换、房屋销售放缓等对新增贷款的潜在影响，预计今年6月份新增贷款可能反弹至11000亿元。”

记者从4月20日中国人民银行公布的今年一季度金融机构贷款投向统计报告中看到，今年一季度，个人购房贷款增加1万亿元，同比多增4309亿元。截至3月末，个人购房贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点。根据人民银行去年7月发布的上半年金融机构贷款投向统计报告，去年1~6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比多增1767亿元，是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。

半年诞生205个

截至目前，全国已出现205宗单宗超过10亿元的高总价地块，51宗超过30亿元的高总价地块，3宗超过100亿元的高总价地块。144宗溢价率超过50%的单宗地块。同比来看，2015年同期，全国范围总价超过10亿的成交地块只有110宗。在2015年同期，溢价率超过100%的土地，只有2宗，超过50%溢价率的土地只有17宗。这意味着，2016年近半年时间里，土地溢价率100%地块数量同比上涨了45倍，溢价率50%的地块也上涨了8.5倍。

中原地产首席分析师张大伟认为，2016年是有史以来最密集的年份，“三高”地块普遍出现在一二线城市，高总价、高单价、高溢价率地块持续刺激房地产市场。“地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市，对后市房地产市场带来巨大风险”。

以“高总价、高单价、高溢价率”为代表的三高地块普遍出现在一、二线城市中，并持续刺激该地区房地产市场。就目前来看，地价超过房价已经从一线城市逐步蔓延到二线城市。

2016年上半年一线城市土地出让金合计1461.75亿元，同比下调了17.3%;而二线城市合计成交金额为6139.12亿元，同比涨幅高达56%。其中，以苏州、南京、杭州、合肥为代表的二线城市土地出让金排名更是居于全国前几位。

日前，全国多个城市再将“潮”的发展推向一个新的台阶，天津、上海、成都等地均出现了高价。其中，央企中粮以24.4亿元的价格将上海迪士尼旁边的一块纯宅地块收入囊中;天津更是出现一宗地块溢价率接近600%的新纪录;与此同时，成都也是接连出现溢价率超过100%的多个新地块。

“土地市场持续火爆、蔓延、楼面价超过房价将成为日后一、二线城市的常态。”张大伟认为，二线城市频繁出现，或将影响后续二线房地产市场的稳定发展。

■楼市新政一览

2月2日，央行和银监会再次联合出台房贷新政：在不实施“限购”措施的城市，首次购买普通商品住房，商业房贷最低首付款比例可降至20%(原来最低为25%);对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，购买普通住房的商业房贷最低首付比例调整为不低于30%(原来40%)。

2月21日起住房公积金账户存款利率升至1.5%利率调整后，住房公积金利息收入将显著增加，这有利于保障缴存职工获得合理存款收益。

2月22日，财政部调整房地产交易环节契税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。财政部调整营业税优惠政策。90平方米及以下住房减按1%的税率征收契税，90平米以上减按1.5%征收契税。

3月1日，央行宣布普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，降准以后银行后续资金将更加宽裕，房贷有望继续宽松，购房压力持续降低。

3月15日，广州市地税局发布公告，明确广州将严格按照国家发布的“23号文”来落实房地产契税优惠政策。广州市民“个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负。从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

3月24日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

5月1日，阶段性降低住房公积金缴存比例。凡住房公积金缴存比例高于12%的，一律予以规范调整，不得超过12%。政策从2016年5月1日起实施，暂按两年执行。

5月4日，李克强总理在国务院常务会议提出，实现购租并举，发展住房租赁市场。院鼓励个人出租房，允许商业房改租赁住房，给那些商业库存压力的城市提供了新思路，有助于减缓商业市场高库存风险。国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。

6月3日，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

6月18日财政部、国家税务总局发布通知，《通知》指出，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。

楼市关键词

1.去库存

2016年上半年，楼市整体呈现量价齐升的格局。从全国范围来看，超过7成的库存主要集中在600多个经济实力较弱的三四线城市，部分城市商品房存销比甚至超过30个月。中国指数研究院最新发布的《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，2016年上半年出台去库存政策的省市范围不断扩大，部分省市甚至出台多轮宽松政策调整供应刺激需求。2016年上半年政策宽松趋稳，各地需求集中释放推动市场整体高位运行。当前一线城市成交相对放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨。2016年6月末，中指监测的主要城市库存量环比上月下降1.6%，6月各地推盘速度有所放缓，库存高压有所缓解。

2.营改增

2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。

3.商改租

2016年6月3日下午，国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。根据《意见》，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。针对部分城市商业物业结构化过剩的现象，新政允许“商改住”无疑指出了一条新路，给进一步盘活商业物业带来机会。

4.首付贷叫停

和“零首付”一样，“首付贷”突破了国家对房贷首付比例的监管要求，因为首付是购房者需要强制支付的部分，是商业银行用于防范房贷风险的防火墙。贷款人可以在没有资金或只拥有极少资金的情况下贷款，加大了购房杠杆，反而导致房价过快上涨，也使得金融风险加剧。2016年3月，央行副行长潘功胜在全国“两会”记者新闻发布会上首次对首付贷公开表态称，央行与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。随后，监管层一系列重拳出击，打击首付贷，楼市加杠杆刚刚冒出头，即被遏制于无形之中。

5.沪深新政

进入2016年以来，沪深等一线城市房价出现持续快速上涨态势，环比看2月上海房价远远领先与其他一线城市，同比看深圳房价涨幅过快。在此情形下，沪深两市楼市调控新政相继出台，3月25日，上海出台了“史上最严厉”的楼市调控政策，推出更严格住房限购政策、差别化住房信贷政策等系列组合拳，将非本市户籍的购房门槛由从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上社保或个税，提高到连续5年以上。当日晚间，深圳楼市调控新政亦落地，明确购买首套房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成;非本市户籍居民家庭限购1套住房，且需提供3年以上连续缴纳个人所得税或社会保险证明。业界人士表示，房价的快速上涨引发市场层面的部分投资和恐慌需求入场、舆论层面对地产政策的批评以及监管层面对地产金融风险的担忧，是政策出台的最主要原因。

6.分化

2016年上半年，全国各地楼市冷热不均，不平衡的情况越发严重。该去库存的三四线城市，库存不降反增，压力进一步增大;不该去库存的一线城市，则火热异常，库存告警;二线城市快速升温，量价齐涨态势甚至超过一线城市。2015年330新政后，全国楼市就已经开始整体升温，尤其是四季度开始升温态势更加明显，但一、二、三四线城市的表现却“冷热不均”。首先，楼市整体成交量持续上涨，一线城市涨幅尤为明显。进入2016年二季度，随着一线城市收紧限购政策，北上深等一线城市楼市逐步趋向平稳，交易量逐步下降，房价涨幅收窄。而受一线城市外溢需求影响，加上政策相对宽松，苏州、南京等二线城市频出，量价齐涨，出现了明显的过热势头。三四线城市楼市则依旧未能走出库存积压的困局，库存压力进一步加大。

7.

至目前为止，全国已出现205宗单宗超过10亿元的高总价地块，51宗超过30亿元的高总价地块，3宗超过100亿元的高总价地块。144宗溢价率超过50%的单宗地块。同比来看，2015年同期，全国范围总价超过10亿的成交地块只有110宗。在2015年同期，溢价率超过100%的土地，只有2宗，超过50%溢价率的土地只有17宗。这意味着，2016年近半年时间里，土地溢价率100%地块数量同比上涨了45倍，溢价率50%的地块也上涨了8.5倍。

8.最牛红五月

在今年的5月，大部分房企的销售业绩出现同比增长，增幅多在50%以上。且部分房企在前5月就完成了全年半数的销售目标。如前5月，万科实现销售面积1082.6万平方米，销售金额1476.7亿元，同比分别增长53.10%、74.22%。仍是销售规模最大的房企。按全年3000亿元的业绩目标计算，万科完成计划任务的49.22%。

按照惯例，房企上半年的销售金额往往占全年的30%-40%。由于信贷政策的刺激，房企的销售规模得以扩大。在总体相对宽松的政策环境下，房企继续迎来销售“大年”的结论已成共识。