猴年开局 政策利好促楼市“猴塞雷”

数据来源：新浪乐居

新春伊始，利好政策频发让原本还处于淡季的上海楼盘楼市快速升温。房企抓住窗口期去库存，新年热卖促使新开项目的售价均较去年有不同程度的上涨。

业内人士指出，宏观经济形势严峻，房企应把控好政策窗口在上半年加紧跑量去库存，以降低下半年不确定因素的影响。

猴年欲开232盘

新春原本是传统楼市的盘整期，房企推盘意愿不强。但受一系列新规利好，市场迅速进入状态，房企将加大供应，市场需求也将逐步释放。佑威房地产研究中心监控的数据显示，春节后首周2月15日-2月21日，上海市商品房成交面积为26.56万平方米，预计成交量将进一步迅速回升。

市场回暖，成交积极促使开发商对于2016年有较高的预期，加速去化，纷纷有推盘的打算。多个楼盘显示将于3月新开盘或加推，亦有少数将抢在2月底率先推盘。

新浪乐居楼盘中心最新数据显示，猴年上海楼市预开232盘，其中，纯新盘为30个。浦东、嘉定、松江这3个区域依然是新年新盘成交大户，占全部项目近三分之一。

其中泗泾板块被认为是2016年上海楼市最值得期待的板块之一。泗泾新刷新20531元/平方米的楼板价，未来预期售价将达3.5万-4.5万元/平方米。数据显示，2013年，泗泾板块内二手房均价16471元/平方米，随着房企入驻，带动区域配套提升，2014年泗泾新房成交均价21589元，总成交套数2559套。2015年泗泾新成交均价24429元，总成交套数4281套，房价较2014年上涨13.15%。

亚豪机构市场总监郭毅预判，近两年住宅用地供应量持续不足，未来可供开发的土地减少，房企并不会急于清盘，而是放慢节奏持续顺销；另一方面基于土地成本的攀升，新增项目多售价高企，价格的市场接受度仍成为问题，高价新项目也不会出现一哄而上的开盘现象。 2016年市场供应将呈现出“量少价高”的现象。

改善型“抢购”

春节后的首个周末，上海虹口区一新盘第六期推出4个楼栋352套房源，当天销售一空，一天完成了36亿元的销售额。据了解，该项目单价在8万元左右，每套房屋的销售均价接近1000万元，购买人群主要是改善型购房者。

不仅是在市中心，松江泗泾、青浦、浦东北蔡、川沙等相对偏远的板块都出现了抢购的情况。

宝山大场一项目，节后开盘推出100套房源全部售罄，价格在3.7万-3.8万元/平方米，原本打算提价的开发商由于已经达到预售申请的报备最高价，于是把电商服务费由2万元提高到10万元。这样的情况还不是孤立，近期有多个项目的负责人表示，由于近期销售火爆，有涨价的打算，但受限于备案价格封顶，并未采取实质行动。

易居智库研究总监严跃表示，近期上海楼市出现亢奋的态势，这和契税等政策调整有直接的关联。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部近日联合发布通知，自2月22日起调整房地产交易环节的契税和营业税，对改善型、二套房购房群体予以减税优惠。受此影响，上海此前144平方米以上(含)住房需缴纳3%的契税将降至1.5%。以一套1000万元的房屋为例，此前需要缴30万元的契税，而现在只要缴15万元。

对于购房者来说，尤其是改善型购房者来说，面临购房交易成本快速下滑的可能。

节后成交的迅速反弹让新开项目的售价多比去年有不同程度的上涨。如万科去年收购的绿洲雅宾利花园项目受新静安区成立和品牌入驻的双重利好下，均价已从前期的7万元/平方米升至目前的9万元/平方米。

然而对于本轮楼市量价齐升的态势是否可持续，业界观点不一。

资深房地产评论人刘光宇表示，政府一方出台各种优惠政策去化库存，而开发商一方却趁机大肆提价，让购房者不安，如果让政府出台的各种去化政策成为开发商涨价的借口，这样的市场还有多少可持续性？

知名财经作家吴晓波近日在其公众微信号中表示对楼市担忧：“此轮针对楼市的各种优惠政策，更多倾斜于三四线城市，结果三四线城市尚未升温，一线城市疯狂如此。去年国内已经上演一轮股市泡沫崩盘了，不由为一线楼市担忧。” “房价急剧上涨之后，是否还存在足够的有效需求支撑市场的热度，值得投资者审慎看待。”中信证券(600030,股吧)地产研究团队近日的一份报告指出，如果宏观经济需要，2016年出现超预期的降息，则房地产市场可能会因此得到提振，推动一线城市房价上涨；如果2016年不出现降息，一线城市全年的楼市热度可能不如2015年，深圳楼盘等房价绝对水平和涨幅相对透支的城市，甚至可能出现下跌。

政策密集出台喜忧参半

事实上，自2月22日起对改善型、二套房购房群体予以减税优惠之前，春节前国家就已经再次降低首次购房的首付门槛，支持楼市的信号亦颇为明显。这不禁让业内纷纷猜测，后续是否还有政策出台。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，虽然这段时间以来，相关部门一改往日调控方式，取消了限购限贷限价等行政干预，转而不断放松政策，刺激需求，但是许多三四线城市楼市库存压力依然巨大。所以这轮政策频出的局面能延续多久，取决于宏观经济的走势，中国经济稳增长需要房地产继续发挥支柱作用。

“当然，由于深圳、上海等一线城市房价涨幅偏大，未来半年至一年，预计个别城市将收缩政策，但这并不影响全国政策总体宽松的大局。”杨红旭强调。

目前货币信贷环境宽松，政策面十分有利于楼市。合富房地产经济研究院院长龙斌表示，“国家不断出台措施支持自住和改善需求，努力去库存，楼市显著回暖。尤其值得注意的是，新政对于购房者的预期和心理的影响。一线城市购买力强劲，需求大，市场对货币信贷环境与房地产政策信号反应更为灵敏。”

同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市利好政策频发，反而说明当前经济形势依赖楼市越严重，中国未来的楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。对于房企来讲，财政部新政之后，首先应积极调整推盘节奏，把控好契税新政。六次降息五次降准等政策创造了跑量去库存的“窗口期”，增加了2016年上半年销售业绩在全年的比例，防止了市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面。

杨红旭判断，从2015年下半年以来，M1增速扩大和银行拆借利率维持低位，尤其是2015年四季度以来M1增速持续扩大并反超M2增速，预示着本轮房价上涨，还将继续，未来两个季度，70城房价涨幅将有所扩大。