商场改住房 只是看上去很美？

本报记者 陈 晴

年初以来，住宅地产去库存余音未了，商业地产过剩现象又接踵而至，再加上电商冲击及大势不佳，商业地产确实遇到了瓶颈。自营改增后，5月初，国务院又发力，明确提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，这意味着商铺、办公楼等允许后续可以按规定进行属性更改，通过结构改造等变为租赁住房。这实际上为商业地产去库存的“战斗”提供了更多“弹药”。过剩的商业地产是否将迎来春天？

多位商业地产资深人士表示，商业改公寓出租当前有较强的市场需求，前景可观，但政策恐怕很难落地。没有政策支持，住房租赁市场便很难挣到钱，也很难形成规模化，企业不易做大做强。

新商业机遇出现

商业地产库存压力巨大，5月初，高盛的一份报告指出，从全国范围来看，中国房地产的去库存仅完成了1/3左右。中国总体库存水平依然很高，尤其在低线城市以及商业和写字楼地产，后者可能需要10年时间才能消化潜在供给。据世邦魏理仕相关分析师预计，2016年底全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，约1530万平方米。

面对高库存压力，商业用房改为租赁住房，或许为一剂良药。业内人士认为，该政策短期内对于消化库存有一定的帮助，长期来讲可以调节“住宅不够、商业地产过剩”的结构性失衡。据住建部副部长陆克华在5月6日的国务院政策例行吹风会上介绍，北京楼盘和上海楼盘这种一线城市特别需要发展租赁市场。随着务工人员、新毕业的大学生、青年教师与医生等专业技术人员等新市民的加入，在大城市就业时的居住问题就成为了棘手问题。

一二线出租具有较强的市场需求，这在一定程度上使得租赁市场租金持续高涨。据统计，2015年北京租金涨了7.2%，上海涨了19.5%。到了2016年，跟着房价全面上涨的趋势，全国住宅租金在3月份一个月就涨了14.8%。

整个住宅租赁市场正迎来最好时光。对此，在这样的大商机背景下，商地转型公寓后水电气的使用能按居民标准而非商业标准收费,降低居住和持有成本，使其变得越来越具诱惑性。

毫无疑问，商改住使刚需客成为最终的受益者，但他们能不能受益还得看开发商的态度，而开发商的态度则取决于出售和出租谁的利润更大。来自安居客的一组数据显示，目前北京租售比为1:623,上海租售比为1:656,深圳楼盘租售比为1:693,广州楼盘租售比为1:470,一线城市租售比已经失衡。北、上、深租售比均超过600个月,也就是说至少要超过50年才能通过房租收回成本。

这恐怕是开发商最不愿看到的现象。对此，业内人士认为，更多的开发商会选择出售，只有一部分闲置写字楼、或者去化不畅的公寓才会选择出租。

据记者了解，近年来酒店式公寓与度假公寓发展态势良好，商改租新政似乎为开发商又谋得新商机。

当前以写字楼为首的商业地产散买的投资者越来越少，导致很多都以整体持有为主。据记者了解，酒店式公寓因不限购不限贷而受到人们的热捧。中原地产提供的数据显示，今年1月份上海酒店式公寓成交14.07万平方米，环比呈现下跌，但同比增长215%；2月份成交6.45万平方米，环比下跌，同比依然增长71%。而到了3月份，酒店式公寓销售面积达22.25万平方米，环比增长245%，同比增长459%。种种数据表明了近期酒店式公寓呈现出火热态势。

目前，全球公寓民宿预订平台途家在重庆楼盘、沈阳、武汉楼盘等城市已与一些商业地产开发商合作，如酒店式公寓、服务公寓，无论是整栋的还是分布式的都有合作，或许改造成酒店式公寓是不错的选择。

据记者了解，当前库存积压最厉害的是三四线城市和旅游城市的旅游地产。国家对度假租赁市场相继出台了一些利好政策——从去年开始出台了放宽度假租赁，后来又出台鼓励民宿客栈等社会服务业相关政策，而本次政策里面所鼓励的租赁，也包括度假租赁。该政策是目前最新的一个鼓励政策。对于这些地产的开发，未来可以通过管家和托管的模式使这些闲置不动产盘活，给需要的旅客入住。据记者了解，早在去年上海万科就与途家牵手合作空置房托管租赁的管家式服务，把不动产的互联合作推上了一个新高度。

政策或难落地

商改住看似为商业地产去库存带来了一份希望，成功案例也不少。比如，美国Arcade商场因经营不畅，最终发展商耗资700万美元，将这个古老的大商场改造成了一间间小公寓，改造后商场的1层是17间精品店和餐厅，物尽其用成为了社区商业，如今非常受欢迎。但相较于国内新政后诸多的不确定因素，商改租能否带来利好此时下定论还为时尚早。

中原地产项目部经理黄韬表示,这个政策恐怕很难落地。如果一旦用地性质改变,那么就等于规划也将发生改变,随之会带来一连串影响。对于开发商和业主来说,需要付出很高的装修成本和房价成本,而且租赁回报率只有3%左右,租赁回报太低,所以去改造成租赁房的可能性不大。

中国商业地产联盟秘书长王永平认为，在建或已建成的商场结构已固定，不好改造，所以存在很大的局限性。他认为，办公楼改成公寓，更多的是从批地环节开始将商业用途改成租赁住房用途。

中山楼盘大学教授、城市规划专家袁奇峰也认为，“商改租”面临的问题仍然较多，比如地区居住人口增长，对社区基础设施服务的需求增加，但原来的周边配套设施不一定跟得上。他认为，少量的“商改租”问题还不大，改建达到一定限值就应该重新做评估了。

满堂红链家市场部高级经理周峰表示,商改租，只有二手大业主拿了整层楼商业物业的才有可能会这样操作,但业主未必会愿意。由于目前商业性质用地上的公寓,销售单价比住宅高，改成居住用地会涉及到土地使用年限等问题，如果政府可以无偿把商业用地年限从40年或者50年延长为住宅的70年,可能业主会同意,但预计是需要补缴地价的。在实际操作中,为确保这些房源改造后用于出租,可能也会有相应的限制性规定,比如限制转售等。对于业主来说,仅靠出租时间太长,但如果通过短期转售可能3年至5年就能获得巨大利润。

对此，清华大学房地产研究所所长刘洪玉也算过一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。没有政策支持，住房租赁市场是很难挣到钱的，也很难形成规模化，企业不易做大做强。

当然，此次国务院常务会议明确提出，完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。商业地产商们也只能期待这些优惠措施早日落地。

第一地产分析师陈立民认为，商业用地若可以改成住宅使用权，对于开发商来说，商业用地价格低，住宅用地价格高，会产生不公平。同时，商改租的改造过程中还有消防等问题需要解决。所以，这个政策尚处于吹风阶段，能否落地还有待观望。